Dos proyectos clave, dos realidades distintas. Mientras Reserva de Santa María obtiene licencia de construcción, las reubicaciones en Chinchiná aún no inician. Un análisis profundo sobre riesgos, transparencia y la promesa de vivienda digna en Caldas.
La Gobernación de Caldas avanza en dos proyectos habitacionales bajo el modelo fiduciario del Patrimonio Autónomo Matriz (PAM): Reserva de Santa María en Manizales, con 200 viviendas VIP para deportistas, artistas y bomberos, y las reubicaciones en Chinchiná, que beneficiarán a 20 familias afectadas por un incendio y en riesgo. Aunque ambos cuentan con recursos asignados y licencias, aún no han iniciado obras. La Corporación Cívica de Caldas (CCC) advierte sobre riesgos contractuales, falta de transparencia en la selección de beneficiarios y la necesidad de blindar jurídicamente los compromisos.
🎙 Hoy en La piedra en el zapato analizamos dos proyectos de vivienda de la Gobernación de Caldas: la Reserva de Santa María en Manizales y el programa de reubicaciones en Chinchiná. Aunque ambos cuentan con recursos asignados, ninguno ha iniciado obras. 👉 Conozca el análisis completo en nuestro podcast en Spotify o en el audio adjunto.
El legado de Mil Viviendas: sombra sobre los nuevos proyectos
Antes de hablar de Reserva de Santa María o Chinchiná, hay que entender el fantasma que los persigue: Mil Viviendas.
Este programa, lanzado con gran expectativa, hoy es un símbolo de incumplimiento. Los grupos 1 y 2 enfrentan dificultades por presuntos incumplimientos del contratista, lo que obligó a la terminación de contratos y derivó en procesos arbitrales.
“980 promesas incumplidas”, denunció la Corporación Cívica de Caldas (CCC).
Este antecedente no es menor. Es una advertencia institucional: el modelo fiduciario, aunque innovador, es vulnerable si no se acompaña de control riguroso, transparencia y salvaguardas contra el favoritismo.
¿Qué es el PAM?
🏗️ Patrimonio Autónomo Matriz (PAM) – Estructura clave
- Agrupa 4 Patrimonios Autónomos Derivados (PAD)
- PAD 1 y 2: Mil Viviendas (Grupos 1 y 2)
- PAD 3: Reserva de Santa María (Manizales)
- PAD 4: Reubicaciones en Chinchiná
- Fiduciaria: Fiduciaria Central S.A.
- Modelo: Aportes en especie (lote) + recursos del constructor
Reserva de Santa María: un proyecto con licencia, pero sin obras
Ubicado en el lote de los antiguos talleres del departamento, en la vía a Villamaría, Reserva de Santa María es uno de los proyectos más ambiciosos de la actual administración.
Características del proyecto
- 200 viviendas VIP subsidiadas (aporte de la Gobernación)
- Hasta 680 viviendas VIS (explotación comercial del constructor)
- Apartamentos de 2 alcobas, sala-comedor, cocina, baño y patio de ropas
- Entrega en obra gris, con elementos básicos de cocina y baño
Beneficiarios prioritarios
- Deportistas
- Artistas
- Periodistas
- Bomberos
Requisitos:
- Ingresos < 4 salarios mínimos
- No ser propietario de vivienda
- No haber recibido subsidios previos
- Acreditar cierre financiero
Cronograma de ejecución (44 meses)
| Fase | Duración | Actividades Clave |
|---|---|---|
| Fase Previa | 3 meses | Estudios, diseños, trámites ante curaduría |
| Fase de Construcción | 41 meses | 3 etapas: 200 VIP + 120 VIS (12m), 320 VIS (16m), 240 VIS (13m) |
| Fase de Escrituración | Variable | Transferencia del dominio por etapas |
| Fase de Liquidación | 2 meses | Rendición de cuentas, entrega en caso de incumplimiento |
Avances recientes: luz verde en marzo de 2025
El 26 de marzo de 2025, la Gobernación obtuvo la licencia de urbanismo y construcción de la Curaduría No. 2 de Manizales.
Esto habilita el inicio de obras “en las próximas semanas”, según declaraciones oficiales.
Inversión estimada: $62.000 millones
Proyección inicial: 840 apartamentos (160 VIP + 680 VIS)
Este avance es significativo. Pero, como advierte la CCC, tener licencia no es lo mismo que tener obras en marcha.
Riesgos estructurales en Reserva de Santa María
La CCC ha identificado varios riesgos que podrían comprometer el éxito del proyecto.
1. Avalúo del lote: ¿un subsidio desactualizado?
La Gobernación aporta el lote con un avalúo de $5.935 millones (2022).
Pero si el valor del terreno sube entre 2022 y 2025, el subsidio efectivo para las VIP podría ser menor del que se prometió.
“No se precisó si el avalúo es fijo o si se actualizará”, señala la CCC.
Este detalle es crucial: si el constructor gana más con las VIS, pero el subsidio real baja, el equilibrio del modelo se rompe.
Alertas de la CCC en Reserva de Santa María
⚠️ Principales riesgos identificados
- Avalúo desactualizado: Subsidio real podría ser menor
- Riesgo comercial: Las 680 VIS no están garantizadas
- Selección privada del constructor: Falta de transparencia
- Favoritismos: No se excluyen familiares de funcionarios
- Antecedentes de Mil Viviendas: Modelo con fallas probadas
2. ¿Se construirán realmente las 680 VIS?
El constructor tiene obligación de entregar solo las 200 VIP.
Las 680 VIS quedan bajo su riesgo y explotación comercial.
Esto genera dudas:
- ¿El constructor cumplirá con el número proyectado?
- ¿Podría cambiar el uso del suelo?
- ¿Se construirán en simultáneo o se dilatarán?
“En Mil Viviendas, el constructor financiaba parte del proyecto y luego recuperaba recursos con subsidios. Aquí no debe repetirse”, advierte la CCC.
3. Selección del constructor: ¿invitación privada u opacidad?
El fideicomitente constructor fue escogido por invitación privada, una modalidad permitida por el régimen especial de contratación del PAM.
Pero no garantiza:
- Pluralidad
- Transparencia
- Competitividad
La CCC exige que futuros procesos sean públicos para evitar favorecimientos.
4. Criterios de beneficiarios: ¿falta de salvaguardas?
Aunque se remite al Decreto 0159 de 2020, no se especifica si familiares de funcionarios pueden acceder.
“Esta omisión representa un riesgo de favorecimientos políticos”, alerta la CCC.
Reubicaciones en Chinchiná: un proyecto con recursos, pero sin contratos
En Chinchiná, 20 familias esperan viviendas que aún no se construyen.
El proyecto nace tras el fracaso del Grupo II de Mil Viviendas, que no se ejecutó por incumplimientos del contratista.
Ahora, se intenta de nuevo, pero con cambios clave.
Características del proyecto
- 20 viviendas VIP gratuitas (incluyen escrituración)
- Apartamentos de 3 alcobas, sala-comedor, cocina, baño y patio de ropas
- Entrega en obra gris
Beneficiarios
- 14 familias damnificadas por incendio en Nuevo Horizonte (2020)
- 6 familias en riesgo en Isla Baja (sentencia judicial de 2011)
Aportes al proyecto en Chinchiná
| Entidad | Aporte | Fecha |
|---|---|---|
| Gobernación de Caldas | $1.595.000.000 | Dic. 2024 – Abr. 2025 |
| Municipio de Chinchiná | $700.000.000 | Dic. 2021 – Abr. 2025 |
| Rendimientos financieros | $228.348.849 | |
| Total | $2.523.348.849 |
Avances: licencia obtenida, pero sin inicio de obra
- ✅ Licencia otorgada por el Municipio de Chinchiná
- ✅ Convenio firmado y recursos depositados
- ✅ Proceso de selección de constructor e interventoría en marcha
- 🔴 Aún no inician obras
La construcción está programada para 6 meses desde el inicio, y la escrituración en 2 meses adicionales.
Riesgos en Chinchiná: demora y transparencia
1. Demora en la ejecución
Los recursos del municipio se depositaron desde diciembre de 2021.
Han pasado más de 3 años sin que las familias tengan vivienda.
“Este proyecto debe concretarse ya”, exige la CCC.
2. Selección de beneficiarios: ¿cómo se evita el favoritismo?
La Alcaldía de Chinchiná seleccionó a las familias basándose en:
- Incendio del 16 de julio de 2020
- Sentencia de acción popular de 2011
Pero no se especificó cómo se garantiza que no haya conflictos de interés.
“Corresponde al municipio presentar la lista, pero debe hacerlo con transparencia”, señala la CCC.
Comparación entre los dos proyectos
| Aspecto | Reserva de Santa María | Reubicaciones en Chinchiná |
|---|---|---|
| Estado actual | Licencia obtenida, obra próxima | Fase precontractual, sin obras |
| Número de viviendas | 200 VIP + 680 VIS | 20 VIP gratuitas |
| Beneficiarios | Deportistas, artistas, bomberos | Familias afectadas por incendio y riesgo |
| Aportes | Lote + estudios ($6.053M) | Gobernación ($1.595M) + Municipio ($700M) |
| Riesgos principales | Avalúo, VIS no garantizadas, selección privada | Demora, falta de transparencia en beneficiarios |
| Modelo de selección | Invitación privada | Invitación pública (mejor) |
El modelo fiduciario: potencial y peligros
El PAM es una herramienta poderosa: permite apalancar recursos públicos y privados.
Pero tiene riesgos si no se controla:
- Separación de funciones: Gobernación (aportante), fiduciaria (administradora), constructor (ejecutor)
- Falta de supervisión: Si no hay veeduría, el constructor puede incumplir
- Conflicto de intereses: ¿Quién vigila al vigilante?
“El caso Mil Viviendas ilustra fallas si no se implementa control efectivo”, concluye el deep dive.
Recomendaciones de la CCC: cómo evitar otro Mil Viviendas
La CCC propone medidas concretas:
- Actualizar el avalúo del lote en Reserva de Santa María para reflejar el valor real.
- Garantizar la construcción de las VIS mediante cláusulas contractuales.
- Adoptar invitación pública en todos los procesos de selección.
- Excluir familiares de funcionarios de los beneficios.
- Implementar veeduría ciudadana en cada etapa.
- Publicar avances físicos y financieros en tiempo real.
Entre la promesa y la realidad
Reserva de Santa María y las reubicaciones en Chinchiná no son solo proyectos de vivienda. Son pruebas de fuego para la gobernanza en Caldas.
- Reserva de Santa María tiene licencia, pero debe demostrar que las VIS se construirán y que el subsidio es real.
- Chinchiná tiene recursos y licencia, pero necesita agilizar la contratación y entregar viviendas ya.
Ambos proyectos tienen potencial para transformar vidas, pero su éxito dependerá de:
- Transparencia
- Control ciudadano
- Cumplimiento de cronogramas
- Protección contra el favoritismo
“La clave estará en una implementación transparente, con controles claros y participación informada de la sociedad”, concluye el análisis.
Y mientras tanto, 220 familias esperan.
Y Caldas decide si cumple o repite errores.
Información adicional: Datos clave
🏠 Caldas tiene un déficit de más de 30.000 viviendas.
📉 Mil Viviendas dejó 980 promesas incumplidas.
💼 El modelo fiduciario requiere al menos 3 actores: aportante, fiduciaria y constructor.
🔍 La CCC ha denunciado sobrecostos en interventoría en Mil Viviendas.
📅 Chinchiná lleva más de 3 años con recursos sin ejecutar.
¿Y tú qué opinas?
- ¿Crees que los proyectos se deben entregar a constructoras privadas o deberían ser públicos?
- ¿Cómo evitarías el favoritismo en la selección de beneficiarios?
- ¿Qué harías si tu familia esperara una vivienda por más de 3 años?
👉 Comparte tu opinión. Etiqueta a la Secretaría de Vivienda y exige transparencia.
¿Cómo van los proyectos de vivienda de la Gobernación de Caldas, Reserva de Santa María en Manizales y reubicaciones en Chinchiná?
